“二手房”新业主仍须遵守原管理规约

编辑同志：

　　一年前，我通过一家房屋买卖中介机构，在某小区购买了一套“二手房”。由于该房北面与街道相连，只要将该墙拆除，就可以改成店铺用于经商，我遂于一周前决定进行“住改商”，不料却遭物业公司制止，理由是由业主大会制定、并以90%高票通过的管理规约明确规定，任何业主不得擅自变更房屋结构、外貌和用途。对此，我认为，在制定该管理规约时我并未购房，也未参加会议；购房后也一直没有签字认可或表示愿意接受，故可以不受此约束。请问，作为新业主，我是否必须遵守原管理规约？

　　读者　卢美霞

卢美霞读者：

　　你虽然是新业主，也应当遵守原管理规约。首先，全体业主都必须执行业主大会制定的规约。我国物权法第76条及《物业管理条例》第11条均明确赋予了业主大会具有制定和修改管理规约的权利。《物业管理条例》第17条规定：“管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。管理规约对全体业主具有约束力。”其次，你作为继受人同样必须执行已经通过的管理规约。一方面，物权法第76条及《物业管理条例》第12条分别规定，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，或经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，管理规约即发生法律效力。你的反对并不能使此前90%的高票通过率降至低于2/3或半数；另一方面，通过合同从原所有人手中取得不动产权利，包括承租、借用、买受、继承等统称为继受，继受人在获得权利的同时，根据权利与义务相一致原则，也必须无条件地接受与之附随的相关义务。即你通过房屋买卖中介机构，从原业主处购得房屋后，对当时已经存在的管理规约不得拒绝，而是必须将此前房屋原业主所享有的权利与所应承担的义务一并承受。正因为如此，决定了小区的管理规约对你照样具有约束力，你同样不得借口自己没有参与业主大会制定规约，此后也一直没有签字认可或表示愿意接受而拒绝履行，擅自变更房屋结构、外貌和用途进行“住改商”。

　　本报法律组