眼见租金涨不停出租方可否提前解约

张兆利　赵世信

　　2000年，薛某与初某签订租赁合同，约定薛某将位于城郊接合部的一套房屋及院落出租给初某，月租金为200元，租期为18年。初某租下该房屋后饲养奶牛，很是赚了一大笔钱。2008年以来，随着城镇化建设的快速推进，房价飞涨，租金也随之“水涨船高”。对此，薛某多次要求变更租赁合同，增加租赁费用，初某则坚决表示反对，为此薛某起诉至法院，要求与承租方解除合同。法院经审理判决支持了原告的诉讼请求。

　　通常情况下，合同订立并开始履行后，因一方原因导致违约的，可以追究违约责任。然而，现实中难免出现各种“意外”，致使继续履行合同的基础丧失或动摇。此时，受损一方可以及时援引“情势变更”原则来维护自身权益。所谓“情势变更”原则，是指合同有效成立后，作为合同关系建立的基础或环境的客观情况，因不可归责于双方当事人的原因，发生无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，导致合同的基础动摇或丧失，或继续维持合同则有悖于诚实信用原则和显失公平时，应允许变更合同内容或者解除合同。最高人民法院1993年5月6日发布的《全国经济审判工作座谈会纪要》中明确提出：“由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”这是司法实践中对适用情势变更原则的明确规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，原、被告签订租赁合同时的经济发展水平较之现在已发生根本变化，当初约定的租金与当下的价值已不可同日而语，据此可以认定本案中存在“情势变更”事由。初某如果仍按原合同约定支付租金，对于薛某而言明显不公平，损害了原告的实际利益。因此，法院基于公平公正和诚实信用原则作出上述判决。

　　（作者单位：山东省昌乐县司法局）