乡下买房养老需谨慎
张兆利
养老带来的压力不小，因为农村空气好、环境优越，有些人选择在乡下买房，以便将来养老。但是，乡下房产因其产生原因和表现形式复杂多样，不仅会引发违规交易等大量纠纷，也给今后法律关系的稳定和财产归属带来了隐患。所以，必须严格按照有关政策、法律的规定作出选择，不要盲信、盲从，以保障自身合法权益。
虚假宣传勿信，选择“小产权房”宜三思
案例：在县城郊区打工的农民唐某一直未婚，很为自己养老发愁。某日在街上得到一份关于房屋预售的广告宣传单，称县城郊区某村在建“小产权房”。虽然没有房产证，但可以永久居住，且仅需20万元首付就能入住。他未加深究便到广告宣传单提供的地址，与作为开发商的村委会签订了买卖合同。但直到第二年底，该村委会还是迟迟没有依约交付房屋。在得知自己的那套房已经被该村委会卖给了别人后，唐某将村委会起诉到了法院。法院经审理认定，小产权房买卖合同无效，遂判决被告返还原告购房款及利息。
点评：“小产权房”这一称谓并非法律术语。在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村（社区）建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋，有些开发商还将之违法宣传为“商品房”。但它并不真正拥有严格法律意义上的产权。因为产生原因不同，其表现形式也复杂多样，有建在农民宅基地上的，也有因旧村改造、拆迁安置而产生的；有因购房协议得到的，也有因赠与、继承得到的；等等。根据我国土地管理法和有关政策规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。现实生活中，个别“小产权房”开发商往往在不能取得相关合法审批许可的情况下，虚构事实，作出虚假承诺，比如没有产权证却可永久居住等，最终导致购房者既办理不了房产证，也得不到房屋。根据我国合同法第52条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，法院一般会判决合同无效。本案中，唐某拿不到房屋，作为过错较大的卖方要赔偿房款的同期银行贷款利息。但尽管如此，考虑到期间房价变动较大，加上走诉讼程序的人力、财力成本等，原告也是得不偿失的。
购买商品房，审核“五证”不可少
案例：两年前，张阿姨的儿子在省城大学毕业后留校任教，张阿姨老两口儿就想在城里买房，以方便日后与儿子相互照料。张阿姨先从网上了解到省城近郊有期房预售，由于价格适当，便毫不犹豫地一次性交付房款40余万元，双方还签订了《商品房买卖合同》，开发商出具收据。但是，约定的交房期限已经逾期，开发商也没有通知她收房。张阿姨经实地考察才发现楼盘根本没有动工。为此，张阿姨将开发商告上法庭。法院审理认为，因被告开发及预售的房屋系小产权房，原告、被告签订的房屋买卖合同无效，判决被告返还原告房款并支付利息。
点评：在签订购房合同前，千万不能轻信广告宣传，而应认真审核开发商是否“五证”俱全，即规划部门核发的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，住建部门核发的建设工程开工证，国土资源部门核发的国有土地使用证和房管部门核发的商品房预售（销售）许可证，以明确自己所预购或购买的房屋是否在预售（销售）范围内，是否为合法房源。只有这样，才能明晰产权，确保顺利办理产权证。本案中张阿姨的教训提醒购房者，当购房者发现欲购房屋位于郊区、房价又远远低于市价等情况时，应考虑该房产是否为“小产权房”。
农村住房出售必须符合法律规定
案例：厌倦了城市喧嚣生活的薛大伯退休后，与老伴到郊区农村买下了刘老汉的三间瓦房，简单装修后，就兴冲冲地搬到了乡下。谁料仅仅过了两年，薛大伯老两口的田园生活突然被中断。原来，刘老汉在外打工的儿子在家乡订下了一门亲事，刘老汉打算将薛大伯居住的这套房屋给儿子做婚房。于是，他向薛大伯提出收回房屋的要求，后者对此予以断然回绝。随后，刘老汉一纸诉状递到法庭，请求判令被告薛大伯退还房屋。法院经审理，判决被告将房屋退还原告，由原告退还被告购房款并折价支付房屋装修费。
点评：当前，除了一些“小产权房”纠纷外，因农民将自家私房卖给城镇居民或其他村民而引发的纠纷也不在少数。这种房屋买卖合同是否有效要视具体情况而定。由于我国农村土地实行严格的宅基地管理制度，虽然房屋可以在村民之间买卖，但宅基地禁止买卖。土地管理法第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条进一步指出，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”由此而知，我国法律对城镇居民购买农村房屋持否定态度。农民将自己的房屋出卖、出租后再另行申请宅基地的，也为法律所禁止。需要明确的是，并非所有购买农村私房的合同皆属无效，在本村村民之间购买房屋等情况下，买受人缴纳了相关契税，通过了相关审批时，一般认定合同有效。
（作者单位：山东省昌乐县司法局）
